Застройщики «встают на паузу»
О том, каким будет иркутский строительный рынок, мы разговариваем с Екатериной Прядко, генеральным директором ООО «Гранд-Строй».
- Есть ли у вас ощущение, что с 2018 года в российском строительстве настанет апокалипсис?
- Скорее это чувство, что на нашем рынке многое поменяется, - говорит Екатерина Григорьевна. - И эти изменения мы увидим года через два. Сегодня трудно сказать, останется ли законодательство таким, каким мы его знаем сейчас. На рынке строительства чувствуешь себя некомфортно, потому что стало очень сложно планировать. Ведь что такое строительство? Нужно купить землю, рассчитать стоимость проекта и предложить покупателю квартиру, которую ему будет интересно купить. Нам нужно построить то, что будет покупаться. Задумывая проект сегодня, ты начинаешь его продавать только через год. Нужно сегодня угадать то, что будет востребовано через год, а нам трудно делать что-либо в новых условиях, в которые нас поставили. Вступил в силу Федеральный закон № 218 - говорится о проектном финансировании под ставку в 4 процента. Но уже сегодня видно, что «ребенка выплеснули вместе с водой». Плеяде грамотных и честных застройщиков другого механизма не предлагается.
- Но спрос на квартиры в новостройках только возрастает. Кто их будет строить?
- В условиях рыночной экономики раз есть спрос, значит, и предложение обязательно будет. Вопрос в том, как нам соответствовать этому спросу в новых условиях: как модифицировать свой бизнес, чтобы он стал более технологичным. Я думаю, что рынок монополизируется - выживут лишь сильнейшие застройщики.
- Насколько вырастет цена квадратного метра в Иркутске?
- Думаю, в нашем регионе это может быть и 30 процентов. Проблема в другом – активность застройщиков очень низкая. На рынке Иркутска сегодня нет ни одного нового проекта. Все «стоят на паузе», а это для рынка нехорошая ситуация - очень сложно прогнозировать. В нашем регионе за последние годы ничего не сделано в развитии инженерной инфраструктуры: разве что на правом берегу проходит реконструкция очистных, но пока особого эффекта от этого не видно. Понимаете, чтобы сделать отопление в доме, нужно вложить деньги сейчас. Но как развивать инфраструктуру, когда нет целостного представления об экономике того или иного проекта, нет и общего плана развития, понятного для всех? Одно цепляется за другое и тянет вниз. По статистике, строительная отрасль обеспечивает семь смежных производств, в том числе бетона, цемента, арматуры, окон - и все идет валом.
- Есть ли сегодня предпосылки к росту строительного рынка?
- Сравните: в Новосибирске вводился один квадратный метр на человека, а в Иркутске - всего лишь 0,4 метра. Потенциал роста рынка есть, другой вопрос - как он будет реализован. В то же время у нас в четыре раза выросло население Иркутского района. Думаю, развиваться будут в первую очередь эти территории - Хомутово, Марково и Байкальский тракт.
В Ангарске и Братске будет некомфортно строить
- Решат ли новые законы проблему обманутых дольщиков?
- Действия застройщика ограничены, но механизм против мошенников так и не предложен, - продолжает Екатерина Прядко. - Деньги нужно положить в банк, чтобы он контролировал расходы. То есть застройщик фактически не управляет проектом - им руководит банк. Но те, кто изначально настроен обмануть, смогут это сделать. Мошенники все равно найдут возможность по предварительным договорам собирать средства, обещать золотые горы, продавать квадратный метр по 30 тысяч рублей - и люди пойдут к ним. Получается, что все ограничения направлены на добросовестного застройщика, а недобросовестный как собирал с доверчивых покупателей деньги, так и будет продолжать это делать. Проблема обманутых дольщиков не решится.
- По новому закону застройщики будут вынуждены максимально раскрыть информацию о себе. Вы это поддерживаете?
- С нового года в едином реестре застройщиков нам заведут личные кабинеты, и это хорошо. Но встает вопрос безопасности этих данных – на уровне страны. Я поддерживаю полную открытость информации о застройщике. Правда, это и так есть сегодня на всех наших сайтах - в открытом доступе. Работает ли это? Люди все равно продолжают попадать в ловушки мошенников.
- По прогнозам экспертов, из 36 крупных строительных компаний, которые работают сегодня в Иркутске, останутся 5-7. К чему это приведет?
- К монополизации рынка. Но у застройщиков маржинальная доходность все равно снизится: растут цена материалов и себестоимость, а рынок не готов к повышению цены на квадратный метр. Потом накладываются ограничения административного порядка. Появятся и совсем непонятные для нас правила - например, «один объект - один застройщик». А если мы на своем участке строим несколько объектов рядом? Нам придется создавать фирмы под каждый из проектов... Думаю, особенно некомфортно будет строить в Братске, Ангарске, Усолье-Сибирском, Саянске. Там другая экономика, привезти бетон туда дороже, чем в Иркутск, а квартиры значительно дешевле.
- В чем особенность покупателя недвижимости в Иркутске?
- В Иркутске своеобразный покупатель. У нас есть своя историческая ментальность, по запросам Иркутск - один из самых передовых. Иркутский покупатель избалован: он много увидел и в стране, и в мире - и хочет в Иркутске такое же. В этом иркутяне похожи на москвичей и питерцев. Правда, при этом возможностей заплатить за такой образ жизни не всегда хватает. В то же время Иркутск входит в пятерку лидеров по покупке люксовых автомобилей. И как бы то ни было, это говорит о том, что денег в регионе много и сегодня…
- О чем сегодня думает застройщик?
- Мы хотим сделать хороший продукт для людей. Ставки по депозитам сегодня не очень высокие, и люди вкладывают деньги в недвижимость. Но мы вынуждены просчитывать свои проекты заново, с учетом новых реалий. К примеру, что такое семь блок-секций? Это один миллиард шестьсот миллионов рублей - чтобы и построить дома, и выдать всем зарплату, и все успеть в срок, не «наплодить» обманутых дольщиков. Нам нужно просчитать проект до конца, и вот здесь таится опасность: спустя два года (столько длится разработка проекта) будет ли он востребован? Ведь у нас потребитель очень быстро меняет свои предпочтения. Понятно, что все риски будут заложены в цену.
- Какова в среднем доходность проектов для строительных компаний?
- Сейчас реализуются только высокодоходные проекты. Все застройщики говорят откровенно: хорошей доходностью проекта считается от 7 до 15 процентов, в среднем 12 процентов. В настоящий момент строительная отрасль находится в особенной зоне риска. Банки не дают нам кредиты, мы можем участвовать лишь в проектном финансировании, а оно стоит 14-16 процентов. Что будет завтра – непонятно. Заработает ли новая схема? По какой цене будет совместный продукт? Пока – одни вопросы.
- Еще одно новое ограничение для застройщиков - работа только в пределах земельного участка. К чему это приведет?
- В Иркутске земля выдается по красным линиям - то есть, возможно расширение дороги.
Но теперь в законе четко прописано - мы можем тратить денежные средства только в границах земельного участка, и банк будет внимательно следить за этим. И вот вопрос: а как тогда жильцы будут добираться до своих новостроек?
Меньше, но надежнее
- Как строители собираются работать в новых условиях?
- Мы собираемся строить только на собственные средства и добиваться высокой технологичности процесса. Станем вводить меньше квадратных метров, чем могли бы, зато будем абсолютно уверены в своих силах.
- Продажа квартир по договору долевого участия отменяется?
- Согласно дорожной карте, которая уже опубликована, не предполагается окончательного ухода от долевого участия. Предполагается право вето на распоряжение средствами - застройщик не может ими распоряжаться. Но продавать под договор долевого участия пока вроде никто не запрещает.
- Что хорошего было в прежней «долевке»?
- С 2003 года это был неплохой инструмент. С тех пор закон претерпел много изменений, и в последние пять лет проблем с обманутыми дольщиками не возникало. Сегодня я не вижу, где взять три триллиона рублей - именно столько вкладывали дольщики в этот раздел экономики в России. Интересно, Центробанк будет готов дать застройщикам эти триллионы?
Раньше «долевка» позволяла застройщику вести ряд проектов. И долевое строительство нужно было развивать - конкуренцией, открытостью застройщиков. У нас же решили вначале все зарубить и ограничить, а потом уже смотреть, что со всем этим делать. Поэтому общая задача застройщиков сегодня - найти свое место в новых реалиях.
