— Наша компания вместе с другими застройщиками готова строить в Малой Еланке жилье не дороже 35 тыс. за кв. м, а если удастся получить поддержку из федерального бюджета на инженерию, то не дороже 30 тыс. рублей. Тогда мы сможем серьезно повлиять на стоимость жилья в Иркутской области, — заявил на 12-й сессии Законодательного Собрания председатель совета директоров ОАО ФСК «Новый город» Александр Битаров, намекая, что людям этот проект гораздо нужнее, чем ему. — Однако из-за бюрократических проволочек проект буксует.
Иностранка поневоле
Идея строительства города-спутника в Иркутском районе принадлежит ФСК «Новый город», которая впервые представила его в 2011 году. А через год конкурс на реализацию проекта выиграло ЗАО «Ассоциация застройщиков города Иркутска», 44% которой, по данным из открытых источников, владеет «Новый город», по 19% акций принадлежат ОАО «Сибавиастрой» и ООО «Эдванс», 5% владеет ЗАО «Восток Центр Иркутск».
В 2013 году концепция проекта, разработанная столичной компанией, была широко растиражирована под нелепым, но претенциозным названием «Melanka — новый город for ME». Видимо, разработчики концепции решили, что латинские буквы и английские слова придадут элитности многоэтажному жилому массиву в сельском районе. Было заявлено, что помимо жилья общей площадью 1 млн кв. м в «Меланке» появятся детские сады, школы, больница, поликлиника, спортивный комплекс с бассейном, детский творческий центр, торгово-развлекательный центр площадью около 80 тысяч кв. м, конгресс-центр и технопарк в области инновационных видов продукции.
Однако строительство города-спутника, по словам самого депутата-строителя, теперь оказалось под вопросом. «В мае дума Мамонского муниципального образования должна была утвердить генплан застройки, который наша компания помогала им готовить, — признался Александр Битаров. — Однако документ не был принят, потому что в генплан хотят внести поправки, включающие строительство еще одного жилого массива на 100 тыс. жителей, которым займется новосибирская компания. Разработка этой документации закончится не раньше сентября. А если мы не начнем в июле этого года строить подстанцию для своего проекта, то в следующем не сможем начать строительство жилых домов».
— Мы не против строителей из Новосибирска. Чем больше конкуренция, тем сильнее будет снижаться цена на жилье, — добавил якобы бескорыстный владелец компании «Новый город», которая предлагает самые дорогие квартиры в Иркутске. — Можно ведь принять генплан сейчас, а потом внести в него изменения, касающиеся строительства еще одного микрорайона.
Как черт из табакерки
Разговоры о том, что новосибирская компания «Дискус Плюс» готова строить в районе села Мамоны Иркутского района жилой комплекс и завод по производству бетонных стеновых панелей, появились в публичном пространстве около года назад. Эта информация вызвала большой интерес в основном потому, что новосибирцы предлагали строить жилье не дороже 30 тыс. за кв.м. Однако никакого развития эта тема не получила, и большинство просто забыли об этом проекте, решив, что застройщик от него отказался. Однако выяснилось, что это совсем не так.
— Новосибирская компания, которая хочет построить в Иркутском районе жилой микрорайон с больницами, школами и садиками, уже два года не может зайти на эту территорию, потому что их не пускают те, кто занимается территориальным планированием, — подчеркнул на сессии губернатор Сергей Ерощенко. — Никогда такого больше не будет в Иркутской области, чтобы компания сама и документы терпланирования разрабатывала для муниципальных образований, потом сама по ним строила и еще давала какие-то обещания. Мы должны обеспечить здоровую конкуренцию во всех отраслях экономики, только так регион может пойти по пути развития. Работа по Малой Еланке правительством продолжается, достигнуты договоренности об обеспечении участка всеми коммуникациями. Но у нас есть задача комплексной застройки данной территории с видимыми перспективами для всех жителей, а не только лично для Александра Семеновича Битарова, даже если это займет какое-то дополнительное время.
Отнюдь не дешевый «Союз»
Жесткая реакция со стороны властей на заявления известного в городе строителя элитной недвижимости была вызвана в первую очередь тем, что Александр Битаров уже ввязался в другой фееричный и не менее разрекламированный проект, в котором также обещал строить доступное жилье.
— Недавно мне пришлось выслушать критику от Фонда содействия развитию жилищного строительства по проекту застройки микрорайона «Союз» в Иркутске, для которого выделялась федеральная земля. Руководство Фонда и правительство Иркутской области содействовало развитию этого проекта с условием, что там будет комплексная застройка и доступное для граждан жилье. Застройщики тогда тоже заверяли, что стоимость будет около 30 тыс. за кв. м. Однако на деле это не подтвердилось, — отчитал бизнесмена на сессии губернатор.
Строительство микрорайона «Союз» началось в прошлом году. Для общественности оно было представлено как важное событие в истории города, концом эпохи точечной застройки — еще бы, ведь 20 лет в Иркутске не строили настоящих микрорайонов с комплексной застройкой. При этом строительство ведется не на окраине города и не в Иркутском районе, а на вполне востребованной территории в Свердловском районе города, рядом расположены крупнейшая областная библиотека имени Молчанова-Сибирского, строится Ледовый дворец.
Освоение участка площадью 12 га не началось раньше лишь потому, что он находился в федеральной собственности, а именно, принадлежал Иркутскому государственному университету. Однако вуз участок не задействовал, поэтому Фонд РЖС решил выставить на торги право его аренды. По итогам конкурса право аренды участка получило ООО «УниверСтрой», являющееся альянсом четырех крупнейших строительных фирм города — «Нового города», «Домстроя», «Сибавиастроя» и «Грандстроя».
Чрезвычайно важно, что одним из главных принципов Фонда РЖС является содействие строительству именно доступного жилья. Фонд требует, чтобы на предоставляемых им землях было не менее 70% так называемого жилья экономкласса. На торжественном начале строительства было заявлено, что в новом микрорайоне позволить приобрести себе квартиры смогут и молодые семьи, и студенты.
Когда начались продажи, реальная цена квартир в «Союзе» оказалась далека от обещанной и вполне, скажем так, рыночной. Продажу квартир каждая из четырех компаний ведет по отдельности. Так, в отделе продаж «Сибавиастроя» рассказали, что стоимость квадратного метра в новом микрорайоне — от 44 тыс. за кв. м. «Домстрой» продает там жилье не дешевле 49 тыс. за кв. м, а «Новый город», владелец которого так ратует за доступность жилья, и вовсе просит с покупателей минимум 51 тыс. за кв. м.
Таким образом, нетрудно посчитать, что квартира площадью, например, 45 квадратных метров обойдется покупателю от 2 до 2,5 млн в зависимости от выбранного застройщика. При средней заработной плате в Иркутской области около 30 тыс. рублей такое жилье вряд ли можно назвать доступным. И уж точно оно не кажется доступным молодым семьям и студентам.
Похоже, сговорились
Однако фактически повлиять на цену, предлагаемую застройщиком, власти не могут, поскольку конкретная цена за квадратный метр в договоре аренды не прописывается. Чтобы иметь возможность контролировать цену на квадратный метр, необходимо проводить так называемые голландские аукционы, когда участники торгов предлагают не наибольшую цену за землю, а наименьшую цену за 1 кв. м жилья, которое они на данном участке построят. Однако в Приангарье опыта проведения аукционов по такой схеме пока нет, поэтому рассчитывать приходится только на честное слово застройщиков, которое в действительности очень редко оказывается таковым.
Несмотря на то, что официального стандарта стоимости жилья экономкласса не существует, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ регулярно публикует для каждого региона рекомендуемую цену на экономжилье. Так, для Иркутской области в настоящее время эта цена составляет 34,5 тыс. за кв. м. Именно по такой цене квадратного метра компенсируются выплаты на приобретение жилья по различным федеральным программам, в частности при переселении из ветхого и аварийного жилья или при строительстве квартир для детей-сирот. Реальная же стоимость квадратного метра в Иркутске в среднем составляет около 50 тыс. за кв. м.
Многие строители объясняют, что строить по цене 34,5 тыс. рублей в Иркутске нереально и невыгодно. Однако когда власти проводят аукционы на строительство жилья для сирот и других льготников по этой цене, строительные компании с удовольствием участвуют в них, и «нерентабельная» цена их совсем не смущает.
«Себестоимость строительства одного квадратного метра составляет примерно 26 тыс. без учета стоимости земли, подключения к сетям и прочих расходов, — рассказал «МК Байкал» гендиректор строительной компании «Норд-Вест» Анатолий Гусев. — То, что жилье в Иркутске стоит сегодня значительно дороже, не значит, что оно премиум-класса. Это такое же экономжилье, просто по высокой стоимости. Практически все строительные компании привлекают кредиты, что ведет к удорожанию на 20—30%. Кроме того, большинство стремятся приобрести землю в центре, что также отражается на цене. Чтобы строить дешевле, нужно иметь отработанные технологии и строить большими массивами».
В соответствии с недавно представленным отчетом правительства о реализации программы социально-экономического развития в Иркутской области, в прошлом году Приангарье заняло первое место по объему ввода жилья на душу населения в Сибирском федеральном округе. Однако парадоксальным образом это не повлияло на снижение цены. По официальным данным правительства стоимость жилья выросла по отношению к среднему доходу семьи. Как рассказал «МК Байкал» владелец строительной компании «Домстрой» Алексей Красноштанов, в настоящее время в Иркутске строится больше жилья, чем могут позволить купить себе люди. Теоретически, конкурируя за покупателя в таких условиях, застройщики должны снижать цену, однако этого не происходит.
Странная выходит картина, получается, что застройщики, как собака на сене, лучше будут держать свои жилые комплексы пустыми, неся за счет этого убытки, чем снизят цены на квартиры. А некоторые из них, самые успешные, даже официальные заседания Законодательного Собрания используют для решения своих «бескорыстных» бизнес-интересов.
