Стрижка жирных котов

Кого затронет иркутская реновация, а кого – агломерация?

06.11.2017 в 12:01, просмотров: 3395

В Иркутске прошел круглый стол, посвященный управлению недвижимостью. Застройщики, банкиры, чиновники, риелторы и обычные покупатели встретились за одним столом, чтобы внимательно проследить, куда же катится строительный рынок?

Стрижка жирных котов
Фото автора

Нью-Мамоны и Нью-Маркова

Встреча началась «за здравие», то есть опять за агломерацию. Иркутск будет прирастать землями ближайших поселений, потому что больше расти ему некуда.

- Мы прогнозируем, что к 2030 году население Мамонского поселения вырастет до 188 тысяч человек, - говорит Инна Кондратьева, заместитель руководителя службы архитектуры Иркутской области. - Здесь нужно будет построить 16 образовательных школ и 25 детских садов. А в Маркова мы ожидаем прирост населения до 57 тысяч человек: там мы планируем 13 школ и 3 детских садика.

Прозвучало это круто, но абсолютно оторвано от реальности: сегодня в Мамонском муниципальном образовании проживает чуть менее 5 тысяч человек. К тому же от одного только слова «агломерация» у многих иркутян давно сводит скулы: от него веет бесконечным прожектерством. Проект агломерации был озвучен еще губернатором Тишаниным и с тех пор, как привидение, преследует сменяющиеся правительства области. С другой стороны, трудно не согласиться, что иного выхода нет - строить в областном центре больше негде. А земли этих поселений – и Маркова, и Мамоны - находятся недалеко от города, здесь хорошая транспортная инфраструктура и подходят городские сети. Правда, даже при очень хорошем раскладе представить себе 16 школ в Мамонах очень сложно и через двадцать лет, учитывая отток населения и падающую рождаемость.

В Мамонах планируют построить 13 школ – областные власти считают, что здешнее население стремительно вырастет. фото с сайта Мамонского МО

500 опасных хрущевок

Где еще взять землю под новые стройки? Возможная точка роста - реновация, то есть полный снос отживших свое хрущевок. В Иркутске это затронет прежде всего серию 1-335, потому что в ней «велик дефицит сейсмоустойчивости».

- В случае землетрясения в 8 баллов эти дома - потенциальные "братские могилы", - говорит Владимир Ковалев, руководитель аппарата уполномоченного по правам человека в Иркутской области. - В Иркутске таких хрущевок почти 500.

Денис Воронов, председатель общественного движения "Регенерация города" называет наш прибайкальский регион "большой зияющей раной", имея в виду возможность серьезного землетрясения. Он ссылается на данные МЧС - в старом жилье в Иркутске могут одновременно погибнуть до 180 тысяч человек. Как известно, спрогнозировать землетрясение невозможно, но вот подготовиться к нему крайне важно.

- На реновацию в Иркутской области нужно потратить от 100 до 140 миллиардов рублей, - говорит Воронов. - Это под силу сделать только с помощью федерального бюджета. Но почему у нашей власти в этом отношении нет никакой инициативы? Наши соседи с Дальнего Востока смогли оправдать выделение таких денег из центра, а мы все чего-то ждем!..

Мечты о своей квартире с нового года могут разбиться о жесткую действительность – долевое строительство уступит место проектному финансированию.Фото автора

Офисы съезжают на периферию

Мало, что мы живем как на вулкане, так тут еще и кризис. Банкиры оценивают падение доходов населения как минимум на 15%

- В России количество строящихся объектов сократилось на 30%. Как это скажется на цене, мы увидим не ранее чем через полтора-два года, - рассказывает Инна Кошелева, начальник отдела финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка. - Платежеспособный спрос населения все же будет восстанавливаться – в связи с тем, что уже наметились тенденции роста реальной заработной платы, благодаря относительно невысоким ценам на квартиры, а также в связи со снижением ипотечной ставки.

В целом количество ипотечных кредитов в Иркутске на покупку недвижимости уменьшается, но здесь все зависит от ставки Центробанка. Сегодня она составляет 8,25%. Самую недорогую ипотеку в Иркутске сегодня можно взять под 9,5%.

С начала года владельцы офисной недвижимости переживают непростые времена. Арендаторы освобождают большие площади и стараются снять офис на периферии. Подвинулась в цене и торговая недвижимость в Иркутске. В первую очередь из-за роста продажи товаров в интернете.

Долевка обречена на вымирание

Кризис больно ударил по строительной отрасли – российский рынок не сумел поглотить все количество построенного жилья, построенное не продалось. Правда, в Иркутске с его низкой концентрацией застройщиков ситуация не такая критичная, как в целом в стране. Например, в Новосибирске активно работают 270 застройщиков, и они умудряются вводить каждый год по 4,5 миллиона квадратных метров жилья. В Иркутске сегодня 60 застройщиков. За последний год объемы строительства упали в среднем на 30 процентов. Но теперь сами строители говорят: выживут не все.

В этом июле приняты поправки в федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Иркутские застройщики говорят, теперь долевка обречена на вымирание. Но этот закон не сможет воспрепятствовать деятельности тех, кто изначально мыслит строительство как мошенническую операцию.

- Они в новых условиях будут умудряться продавать дома на уровне котлована, - говорит Дмитрий Ружников, заместитель генерального директора ОАО «ФСК «Новый город». – А нам в новых условиях будет гораздо тяжелее проводить сети, благоустраивать территорию или построить детсад рядом с новым домом.

Дело в том, что правила строительной игры стремительно меняются. Еще одни поправки вступят в новом году и в федеральный закон 218 «О государственной регистрации недвижимости». Все это приведет к полному переходу от привычной схемы долевого строительства («Мы на ваши деньги строим ваши жилье») к проектному финансированию. Теперь деньги застройщикам могут давать только банки: на свое усмотрение и под свои проценты – под конкретный проект, который предложит застройщик. Получается, что застройщик продает проект банку. А сам сможет продавать населению готовое жилье, закладывая в цену процент банка и риски.

- Мы не можем нарушать закон и теперь пытаемся понять, что можно сделать в новых условиях, - говорит Михаил Сигал, генеральный директор строительной компании «Восток Центр Иркутск». – Понятно, что жилья будет продаваться меньше: стоимость квадратного метра вырастет не меньше чем на 10 процентов. Но, думаю, и не больше чем на 20 процентов.

«Стрижка жирных котов» - так называют эксперты новые реалии строительного рынка, подразумевая, что о суперприбыли придется забыть. Риски вырастут, цены поднимутся, массовый «падеж компаний» не за горами.

Жить здесь и сейчас

Что делать обычному покупателю жилья в такой непростой ситуации? В Иркутске сегодня идет общая тенденция к снижению продаж квартир – как в новостройках, так и на вторичном рынке. Причем все хотят готовое жилье. Главные критерии подбора своей квартиры выстроились в таком порядке: месторасположение, стоимость, площадь, надежность застройщика и инфраструктура.

- Сегодня 80% покупателей берут уже второе жилье, то есть они уже в своей жизни покупали квартиру, - комментирует Илья Казимиров, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ИрНИТУ. – Общая тенденция – никто сегодня не воспринимает покупку квартиры как будущее наследство для своих детей. Покупатели хотят жить здесь и сейчас! Лет через семь они готовы будут продать эту квартиру и купить новую в другом районе.

Похожая ситуация и с загородной недвижимостью. Самим строить «мой дом – мою крепость» теперь не в тренде.

- Сегодня сложилась эксклюзивная ситуация, когда купить новый дом со всей инфраструктурой дешевле, чем строить самим, - говорит Антон Кондратьев, генеральный директор УК «Система АМТ». – Причем покупателям домов сегодня не нужны свои бильярдные, и даже не всегда важен участок. Берут небольшие комфортные дома с эффективными планировками. И заранее просчитывают все: сколько денег будет уходить на электроэнергию и транспорт, интересуются соседями.

Сегодня в Иркутской области средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке – 40 тысяч рублей, в новостройках – 52 тысячи рублей. В самом Иркутске разброс цен колоссальный: от 17 тысяч рублей в деревянной хибаре до 240 тысяч за квадратный метр в элитной квартире на бульваре Гагарина.