Иркутск 335-й серии: реновация против реконструкции

Эффективно ли чинить хрущевки?

13.06.2018 в 08:44, просмотров: 742

Общественность и власть снова вернулись к обсуждению домов 335-й серии – времянок, которые когда-то возводились наспех, чтобы улучшить жилищные условия строителей социализма. Тема сноса этих домов поднялась на общей волне обсуждения темы ветхого и аварийного жилья, количество которого в Иркутской области зашкаливает. Оно стремительно растет -- к списку домов под снос постепенно присоединяются все более поздние сооружения. 

Иркутск 335-й серии: реновация против реконструкции
Фото: 2gis.ru

Дошло до того, что в дело на прошлой неделе вмешался генеральный прокурор России, который во время совещания по исполнению законодательства в сфере соблюдения прав участников долевого строительства и обеспечения законности в области капремонта заявил о нецелесообразности включения домов с износом свыше 70% в программу капитального ремонта. В Иркутской области количество таких домов составляет 1,3 тысячи.

Что не так с 335-й серией?

Дома 335-й серии в Советском Союзе стали строить в начале 1960-х годов. Тогда власти СССР поставили задачу обеспечить население отдельным жильем, расселив коммуналки и бараки. Эти дома были спроектированы Ленинградским отделением Горстройпроекта. Конструкции для строительства изготавливались на заводах сборного железобетона Минтрансстроя СССР – в том числе в городе Усолье-Сибирском Иркутской области.

Первоначально в СССР строились здания серии 1-335 с неполным каркасом: это когда одна сторона пола стоит на колонне, другая - на панели. И если колонна предназначена для вертикальных нагрузок, то фасадная панель для них не предназначена. Она быстро ветшает, расслаивается, в ней появляются трещины. Если такая панель разрушится, то самое малое, что может случиться – провалится пол. А потом и весь дом может обрушиться.

Строительство домов 335-й серии было удешевлено до предела: в ценах 1961 года 1 квадратный метр стоил 95 рублей. Основной материал для строительства – газозолобетон, разновидность ячеистого бетона. Он изготовляется из смеси портландцемента, молотой извести-кипелки, золы-уноса ТЭЦ, алюминиевой пудры и воды. Для регулирования процесса схватывания и активизации золы вводятся добавки поверхностно-активных веществ. Теоретически газозолобетон считается довольно прочным материалом: он должен выдерживать до 50 циклов попеременного замораживания и оттаивания с потерей прочности не более 15% по весу.

Изначально дома 335-й серии проектировались как временные сооружения. Предполагалось, что данные дома будут эксплуатироваться 15 лет, а затем их предстояло разбирать по панелям и перевозить в мелкие города или села, где из «вторичных» панелей должны были собирать дома этажностью не выше трех – в идеале в одно- и двухэтажные коттеджи. В таком виде эти здания могли просуществовать 150 лет. Именно для того, чтобы облегчить монтаж и дальнейшую разборку, в таких домах не устанавливались колонны по наружным продольным стенам.

В 1964 году начали строить дома модернизированного варианта 335-й серии: 1-335-йА,1-335-йК, 1-335-йАК, 1-335-йД с улучшенной планировкой квартир, усовершенствованным конструктивом --полный каркас, лучшая теплоизоляция внешних стен. Здания получили самонесущие наружные панели (кроме торцевых).

Основным конструктивным недостатком домов 335-й серии стало то, что в качестве ограждающих конструкций использовались двухслойные панели толщиной 150 мм. Узел «ригель — наружная панель ограждения» постоянно промораживался. Также в серии использовалось металлическое ограждение у выступающих элементов. На практике выяснилось, что в процессе теплообмена именно на контакте с «мостиками холода», которыми являются все металлические конструкции, происходит основная концентрация замерзающей конденсирующейся влаги. При замерзании капельки конденсата расширяются, образуя раковины и каверны. После 10-15 отопительных сезонов начинаются необратимые разрушения.

В Иркутске строили «на левую сторону»

В Иркутской области около 1000 домов именно 335-й серии. Они строились в 1960-1970-х годах. Только в областном центре их около 400. По данным мэрии, домов 335-й серии, которые имеют неполный каркас и поэтому находятся в самом плохом состоянии, в Иркутске 180-200. Общая площадь жилья в пятидесятилетних домах 335-й серии -- 1 млн 196 тысяч «квадратов», в сорокалетних — еще 2 млн 730 тысяч.

Ряд домов был построен с нарушением технологии изготовления панелей: в них утопили арматурную сетку и смонтировали «наоборот», то есть наружной стороной внутрь здания. А нарушения условий эксплуатации привели к тому, что данные здания сейчас становятся просто опасными для жителей.

В 2016 году мэрия намеревалась просить о выделении из регионального бюджета средств на дома, которые уже сейчас представляют опасность для жителей, к примеру, дом №70 по ул. Советской. Фото из открытых источников.

Через несколько лет после начала массового возведения домов 335-й серии по всей стране «вводные» поменялись. Было решено, что данные дома будут стоять 25-30 лет, после чего их необходимо капитально отремонтировать с заменой инженерных коммуникаций, ревизией швов и стыков, восстановлением отделки. После этого восстановленные здания могли нормально функционировать еще 30 лет. Вот только спустя 30 лет страны, которая строила дома и создавала регламент их эксплуатации, уже не было.

В принципе, еще в советское время обнаружились серьезные проблемы с качеством панелей, из которых изготавливались дома 335-й серии. В частности, фасадные панели начали расслаиваться. Даже был создан специальный план капитального ремонта стен с утеплением фасадов. Привести этот план в действие не успели.

Проектировщики 335-й серии планировали здания с учетом сейсмичности 5-7 баллов. Длительная эксплуатация зданий в условиях повышенной сейсмической активности без капитального ремонта привела к тому, что сейчас ремонтировать практически бесполезно.

В Иркутске пробовали решить проблему хрущевок 335-й серии путем включения их в программу капитального ремонта. Вот только при действующих тарифах накопить на ремонт своего дома жители смогут лишь через несколько десятилетий.

Реконструкция или реновация: бизнес спорит

При ремонте дома с полным каркасом технически возможен демонтаж «проблемных» стеновых панелей и примыкающей части стропильной системы с последующим монтажом новых конструкций. Это было опробовано в Иркутске еще в 2004 году, когда проводился ремонт пятиэтажки на улице Баумана, 236, где обрушилась часть торцевых панелей на уровне верхних этажей. После проведения ремонта этого дома в столице Приангарья начали ремонтировать аварийные наружные стеновые панели в домах 335-й серии.

Частично эти попытки можно признать удачными, поскольку одновременно с ремонтом расслаивающихся панелей проводилось утепление фасадов. Но – только частично, поскольку основную проблему эти работы не решали. Одновременно с расслаивающимися наружными панелями расслаиваются и внутренние, а также приходят в негодность инженерные сети. Таким образом, укрепленный снаружи дом может просто «сложиться» по внутренним перекрытиям.

А потом был прекращен и такой ремонт 335-й серии – в 2008 году грянул кризис.

Так что же делать с 335-й серией? В декабре 2016 года заместитель министра строительства и ЖКХ России Андрей Чибис дал поручение правительству Иркутской области заняться проблемой домов 335-й серии.

В Иркутске на сегодняшний день есть два популярных мнения: ремонтировать или сносить, заведя в область специально для этого особую программу реновации. В этом споре есть одна закавыка: те, кто хотят строить – строители, фирмы, желающие привлечь капиталы под застройку, – активно высказываются за реновацию. Те, кто занимается ремонтом панелей – за реконструкцию. Правда, все сходятся в одном – нужно глобальное обследование этих зданий.

Сначала -- диагноз

В прошлом году администрация Иркутска решила создать единую информационную базу по состоянию домов 335-й серии, чтобы понимать, что делать с каждым – сносить или ремонтировать. В области уже был проведён капитальный ремонт в паре домов, но при обследовании выяснилось, что кроме обрушения торцевых стен есть и другие значительные дефекты: например, лопаются диафрагмы жёсткости.

В апреле в 10-м микрорайоне Ангарска в доме поэтапно, в течение двух дней, обрушилась панель. Фото: angarsk38.ru

Впрочем, и в этом вопросе нет единства. Так, кандидат технических наук, профессор кафедры строительного производства ИрНИТУ Александр Петров, который занимается ремонтом домов 335-й серии, считает, что достаточно взять пять-шесть домов разного типа, изучить, вывести алгоритм ремонта. «Это будет уникальный документ для иркутского региона с готовыми сметами, прошедшими экспертизу. Нужно создать команду и выяснить, сколько времени у нас осталось», — уверен Петров.

Александр Петров. Фото: irksib.ru

А времени осталось, полагают эксперты, очень мало. Строители дают 5-10 лет до того момента, как дома начнут «складываться». Уже не первое десятилетие иркутские ученые говорят о том, что с каждым годом эти дома теряют устойчивость. Учитывая повышенную сейсмическую активность, в Приангарье эта проблема стоит особенно остро. «У нас уникальное сочетание всех «негативов». Все сошлось в Иркутской области — и нарушение технологии, и газозолобетон, и сейсмика», -- высказывается Петров.

Если по результатам обследования речь зайдет о реновации, нужно будет искать способ привлечь средства из федерального бюджета. Средства нужны серьезные. Не так давно губернатор Сергей Левченко называл сумму в 20 миллиардов, которая потребуется на расселение двух миллионов квадратных метров 335-й серии. Строители считают, что этого маловато будет, и приводят цифры в два раза большие. Но и 20 миллиардов в нынешней ситуации для нас кругленькая сумма: давайте вспомним, что по программе сейсмоустойчивого строительства в 2016-2018 годах область должна была получить значительное финансирование, но получила всего 11 миллионов рублей. Впрочем, без обследования можно называть какие угодно суммы – все они будет весьма приблизительными. «Оформить требования к Москве и подать мотивированную заявку» -- так чиновники обозначили задачу на градсовете в мае этого года.

Поэтому, пока не проведено исследование, пока не подана «мотивированная заявка», на средства Федерации мы можем только облизываться, одновременно оглядываясь, не пришибло ли у нас кого-нибудь отвалившейся панелью. Хрущевки «капиталят», ремонтируют крыши и сети. На большее денег не хватит – трехподъездная пятиэтажка за тридцать лет соберет 4-4,5 млн руб., которых хватит в случае реконструкции только на торец дома.

В Иркутской области начиная с 2014 года из программы капитального ремонта исключили 1,1 тысячи многоквартирных домов. Все они признаны аварийными. В марте 2018 года программу актуализировали и исключили еще 237 домов, в июне в министерство жилищной политики направлены предложения об исключении еще 61 дома, признанных аварийными. Дома 335-й серии вполне могут пополнить этот список.