Двадцать лет проблема 335-й серии муссируется в коридорах иркутской власти, но ничего так и не было предпринято. Сегодня, накануне очередных политических перемен, вопрос 335-й серии снова забродил в головах представителей властей предержащих. Старые дрожжи решил использовать, например, губернатор Левченко, заявивший, что дома 335-й серии нужно первым делом вводить в будущую программу, назвал даже конкретную цифру: он считает, что на это потребуется около 20 миллиардов рублей. Откуда взялась эта загадочная цифра? На сегодняшний день неизвестен даже объем этого жилого фонда, поскольку не проводилось планомерного обследования, нет вообще никакой программы, которая регламентировала хотя бы само обследование – не говоря уже о программе реновации. Ученые заявляют категорично: осталось совсем немного времени до того момента, когда 335-я серия начнет «складываться». «МК Байкал» решил разобраться, что есть что в аварийном жилом фонде и каковы перспективы решения главных проблем.
Какое жилье ветхое, а какое – аварийное?
Начнем с простого – с определений. Среди субъектов Российской Федерации Иркутская область занимает первое место по общему объему аварийного жилищного фонда. Если говорить проще, то аварийные – это дома, в которых постоянно что-то ломается или находится на грани поломки. Они достаточно старые, со старой электропроводкой, которая не выдерживает возросшей нагрузки, со старыми трубами, стенами, которые постоянно лопаются и трескаются.
Жилье также бывает не аварийным, а просто ветхим. То есть старым. В законодательстве РФ не закреплено определение ветхого жилья. На практике к данной категории относится недвижимость, износ которой составляет 65% -- для деревянных строений и мансарды, 70% --для кирпичных зданий. Главное отличие ветхого жилья от аварийного заключается в том, что в ветхом жилье износ несущих конструкций не создает угрозу обрушения.
Решить, являются ли дом или квартира (это реже) ветхими или аварийными, может только специальная комиссия. Дому присваивается соответствующий статус, и далее решается, что с ним делать. При сносе живущим в доме людям нужно давать другое жилье -- оно называется маневренным фондом. В Иркутске с таким временным жильем большие проблемы, хотя нужда в нем колоссальная: при капремонтах домов жильцов, по-хорошему, тоже надо куда-то переселять, порой на довольно длительный срок.
Решением вопроса с ветхим и аварийным жильем занимается государство: создана специальная программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья», которая рассчитана пока до 2020 года. Кстати, первоначально она была рассчитана на срок до 2010 года и включали в нее дома, признанные ветхими чуть ли не в советское время. Потом срок действия продлили до 2017, 2020 года – ведь жилой фонд стареет стремительно и в категорию ветхого и аварийного жилья попадают дома все более и более поздней постройки.
Минусом программы считается то, что, согласно ей, расселению подлежат дома, которые были признаны ветхими и аварийными до 1 января 2012 года. Они уже посчитаны, внесены в специальный реестр и даже кое-где расселены -- первый этап программы завершился в сентябре 2017 года. Правда, в созданном под эту программу законе «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» говорится, что в программу могут быть включены и дополнительные дома, которые были признаны «аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации» после 1 января 2012 года.
Что нам стоит новый дом построить?
Каждый муниципалитет, согласно предоставленным данным, получает деньги на строительство новых домов, куда переедут жильцы тех самых аварийных зданий. Потом надо найти строителей, которые те дома построят – объявить тендер, выбрать застройщика, выделить площадки с учетом коммуникаций ЖКХ. И так далее.
Расселение -- довольно сложный, трудоемкий и затратный процесс. По закону, жилье должно располагаться в том же муниципалитете, где ранее проживали граждане, и, строго говоря, даже в том же самом районе. То есть нельзя предложить, допустим, иркутянам квартиры в Луговом, Березовом, «Стрижах», поскольку эти микрорайоны территориально располагаются в Иркутском районе. Второй нюанс – выбор застройщика и тотальный ежедневный контроль за его работой. Чтобы не получилось как в Братске, где один из застройщиков забрал деньги и оставил недостроенными дома. Из-за этого Братск фактически провалил первый этап программы переселения и мог бы сильно пострадать: государственная программа предполагает четкие сроки, если сказано закончить до 1 сентября, значит, в этот срок дома должны быть сданы, а жители расселяемых домов - получить ключи и переезжать. Если в срок не сдан хотя бы один дом, муниципалитет обязан вернуть в федеральный бюджет все средства, выделенные ему на строительство домов по программе переселения. В итоге в Братске ситуация разрешилась в пользу города и горожан. Недостроенные дома разрешили достроить, сроки передвинули, но на это было затрачено множество часов в переговорных, километры нервов и усилий.
- Это можно было решить и раньше, - комментирует Юрий Александрович Шкуропат, президент Союза строителей Иркутской области. – Нужно просто равномерно распределять объем расселения и строительства. В том же Братске утвердили программу на четыре года, но в первые два года просто раскачивались, и основной объем работ выпал на третий и четвертый годы.
Есть еще один нюанс: по закону, площадь новой квартиры должна быть не меньше предыдущей для собственников жилья и соответствовать нормативам для нанимателей. А в аварийных домах в том же Братске ряд квартир в бараках, возведенных в свое время для строителей Братской ГЭС, имел площадь, которую невозможно воспроизвести в современных типовых многоэтажках. Делать отдельные проекты под такие квартиры дорого и долго. Приходилось выкручиваться всеми способами, какие только могли придумать.
335-я серия: ветхая или аварийная?
Часто возникает вопрос: а злополучная 335-я серия панельных хрущевок, о которой все время говорят в Иркутской области – это ветхое или аварийное жилье? Если с программой переселения из аварийного и ветхого жилья все как бы понятно, то эта жилищная проблема уже в течение 20 лет обсуждается на территории области, но до сих пор не принято никакого решения, которое позволило бы начать что-то делать в отношении этого весьма опасного жилого фонда. Проблема 335-й серии очень скоро грозит «накрыть» Иркутскую область: в нашей сейсмической зоне такие дома - бескаркасные, с разрушающимися панелями из газозолобетона - однажды начнут массово рушиться. Об этом говорят строители, ученые, которые занимаются строительными технологиями. Этим обеспокоены те, кто изучает сейсмику. По логике, это проблема и ветхого жилья – ведь дома 335-й серии строились как временное жилье для советских граждан на 30 лет, но также это проблема жилья аварийного -- панели зданий 335-й серии разрушаются настолько стремительно, что никакой «косметикой», частичным ремонтом, делу не поможешь. Фонд капитального ремонта Иркутской области ремонт таких зданий просто не потянет, это громадные деньги. Строители считают, что поступать в этом случае нужно кардинально: сносить и строить взамен новое жилье. Эту серию активно сносят в несейсмичной Москве по программе реновации. В пилотный проект реновации включено еще пять городов. Иркутск не в их числе.
Строительство домов 335-й серии было удешевлено до предела: в ценах 1961 года 1 квадратный метр стоил 95 рублей. Основной материал для строительства – газозолобетон: разновидность ячеистого бетона. Конструкции для строительства изготавливались на заводах сборного железобетона Минтрансстроя СССР – в том числе в городе Усолье-Сибирском Иркутской области.
Изначально дома 335-й серии проектировались как временные сооружения. Предполагалось, что через 15 лет в крупных городах их снесут, разберут по панелям, перевезут в мелкие города или села, где из «вторичных» панелей соберут дома этажностью не выше трех – в идеале в одно- и двухэтажные коттеджи. В таком виде эти здания могли просуществовать 150 лет. Именно для того, чтобы облегчить монтаж и дальнейшую разборку, в таких домах не устанавливались колонны по наружным продольным стенам.
В Иркутской области около 1000 домов именно 335-й серии. Они строились в 1960-1970 годах. Только в областном центре их около 400. Ряд домов был построен с нарушением технологии изготовления панелей: в них утопили арматурную сетку и смонтировали «наоборот», то есть наружной стороной внутрь здания. А нарушения условий эксплуатации привели к тому, что данные здания сейчас становятся просто опасными для жителей. В принципе, еще в советское время обнаружились серьезные проблемы с качеством панелей, из которых изготавливались дома 335-й серии. В частности, фасадные панели начали расслаиваться. Даже был создан специальный план капитального ремонта стен с утеплением фасада. Привести этот план в действие не успели. Эксплуатация зданий в условиях повышенной сейсмической активности без капитального ремонта привела к тому, что сейчас ремонтировать практически бесполезно. Необходима программа реновации – о ней говорят уже более двадцати лет, но за рамки обсуждения дело никогда не выходило.
Мнение
Сергей Брилка, спикер Законодательного собрания Иркутской области
- Я полагаю, что здесь есть два пути: это разработка собственной программы Иркутской области, по которой дома серии в зависимости от сроков их постройки и технического состояния должны сноситься, а на их месте - строиться новое жилье. Есть вторая программа, которая на территории города Иркутска работает неплохо - это Развитие застроенных территорий, РЗТ. Мы видим, что в Иркутске есть немало примеров, когда на месте деревянных домов, бараков построены новые дома. Тема РЗТ возлагается полностью на бизнес. Бизнес заходит, изучает эту территорию, которую предлагается застроить взамен ветхого жилья, и принимает собственное решение, сможет ли компания безубыточно снести старое, выстроить новое и людям передать квартиры взамен тех, которые будут снесены. Но 335-я серия – это 5-этажные дома, как правило, в 60, 90, 120 квартир. Для РЗТ это много, в этом случае труднее говорить о безубыточности, выгодности проекта для бизнеса. Поэтому в этом случае должна быть выстроена грамотная и понятная государственная политика. Часть финансовых ресурсов должно обеспечить государство – на обновление инфраструктуры, на компенсацию затрат. Нужна отдельная программа реновации.
Инициатива должна исходить из муниципальных образований, где есть эта проблема. Муниципальные образования должны обратиться в орган исполнительной власти и к законодателям, обрисовать свою картину с аргументацией и техническими документами. И мы вместе должны идти к созданию областного закона. Сегодня стареет и 434-я серия, которая строилась чуть позже 335-й, затем придет очередь 135-й серии – наших девятиэтажек. Они построены и держатся на сварке и имеют предельный амортизационный срок в 50 лет. Но 50 лет прошло, и мы знаем примеры, когда начинают расслаиваться панели этих зданий. Это говорит о том, что наступила усталость материала. Мы обязаны будем заниматься домами этих серий. И это проблема однозначно государственная.
