Иркутск спасет хорошо забытое старое

Нужно ли надевать на хрущевки аппарат Елизарова?

04.04.2018 в 09:03, просмотров: 1203

Иркутск стремительно стареет, и речь не только о ветхих деревяшках, но и о дряхлых пятиэтажках. Проблема хрущевок 335-й серии, ставших в Иркутске притчей во языцех, уже двадцать лет не может сдвинуться с места. Идут разговоры о том, что пятиэтажки надо укреплять. Но ведь и время идет. Многие строители уверены, что вопрос об их укреплении поднимать бессмысленно – такие дома в идеале нужно сносить и на их месте строить новое жилье. Вопрос в его стоимости – кто потянет возведение новых домов?

Иркутск спасет хорошо забытое старое
Хрущевки 335-й серии нет смысла ремонтировать, считают строители, потому что при землетрясении «косметика» не поможет. ФОТО: DOMOFOTO.RU

Заместитель генерального директора строительной компании «Новый город» Галина Кузняная считает, что Иркутской области и в особенности областному центру поможет только регенерация, одним из главных «коньков» которой станут новые технологии, которые обеспечат дешевое и быстровозводимое жилье. В первую очередь речь идет о возрождении домостроительных комбинатов – хорошо забытого, но крайне сейчас необходимого «старого».

Заместитель генерального директора строительной компании «Новый город» Галина Кузняная

Дом сдан. Дом принят

– Эксперты утверждают, что реальные цифры по вводу нового жилья в Иркутске упали в два раза.

– В советские времена в Иркутской области ежегодно вводилось 0,6 кв. м жилья на одного жителя. По итогам 2017 года – где-то в районе 0,3 кв. м. Если представить в общих цифрах, то это 1,5 млн. квадратных метров против нынешних 500-600 тысяч. Причем по Иркутску из общей цифры ввода жилья сорок процентов – это ИЖС, индивидуальное жилье. Также нужно учесть, что явно вводились дома, построенные ранее и до тех пор не легализованные – то есть когда состоялся юридический факт ввода, дома могли стоять уже много лет. Недавно в Иркутске один застройщик ввел одномоментно дома, построенные за 5 лет, другой – дома, которые простояли без процедуры ввода более 10 лет. И это мы говорим об областном центре. В таком случае легко предположить, что ситуация в районах области еще более плачевна, ведь Иркутск всегда строил больше всех других территорий.

– Учитывают ли эти цифры то жилье, которое построено по программе замены ветхого и аварийного жилья? Ведь если учитывают, то реальный прирост жилого фонда еще меньше.

– Эти цифры включают в себя данные по жилью, построенному по программе замены ветхого и аварийного жилья – то есть не учитывают выбытие этого жилого фонда. Фактически эти данные вообще не должны браться во внимание при подведении итогов по приросту нового жилья. Либо учитываться может только так называемая дельта, реальный прирост: жила семья условно на 25 кв. м, которые снесли и построили новые 32 кв. м – разница между 25 и 32, то есть 7 кв. м, и будет приростом.

– Одна из самых больших проблем Иркутска, а с ним и Ангарска, Шелехова, Усолья, Байкальска, Ангарска и Черемхово – это хрущевки 335-й серии. Как вы считаете, можно ли решить эту проблему реставрацией домов?

– Согласно подсчетам экспертов, мы имеем минимум 2,5 миллиона квадратных метров жилья только в пятиэтажках, которые одряхлели. Это только то, что «горит».

О домах 335-й серии трубят уже двадцать лет – и до сих пор ни один такой дом в регионе не снесен. У них нет «скелета», каркаса – такой дом стоит, опираясь на наружные панели. А наружные панели выполнены по технологии того времени, от которой отказались уже в середине 70-х годов прошлого века. При этом у нас в регионе повышенная сейсмика. Ситуация с домами 335-й серии катастрофическая. Я считаю, что только аппарат Елизарова поможет таким домам – если прошить их насквозь металлом. Но надо понимать, что дом-то от этого новей не станет. Хорошо, давайте заменим трубы, окна, коммуникации – но плиты перекрытия и панели останутся теми же. А еще надо добавить лифты, пандусы для маломобильных групп, мероприятия по утеплению дома и еще много чего, что требует очень приличных ресурсов. Например, специалисты считают, что дабы обеспечить соответствие современным требованиям по пожаробезопасности, надо убрать чуть ли не все квартиры на всех 5 этажах вдоль одной стороны подъезда… Еще нужно учесть, что на время такого грандиозного ремонта жителей такого дома нужно куда-то переселить. И это тоже финансовые ресурсы, которых у региона, при всем осознании проблемы, просто нет.

По-хорошему, эти здания требуют замены на новый жилой фонд. Мы подхватили эту тему, потому что она не только актуальна, но и затрагивает жизнь очень большого количества людей.

Но и это не все. Мы разговаривали со специалистами, обследовавшими дома, построенные после 1975 года (335-я серия возводилась в период с 1960 по 1975 год). И они говорят, что требуется анализ состояния жилых домов и более поздней застройки – учитывая качество эксплуатации, строительства, вольности при организации коммерческих помещений на первых этажах этих старых домов. Дома, как и люди, стареют. И чтобы это не привело к катастрофе, нужно ими заниматься уже сейчас.

Домостроительный комбинат как спасение

– В идеале строители должны работать на замену жилого фонда. Но сегодня это видится нереальным – жилья строят мало. Все домостроительные комбинаты, позволявшие быстро возводить дешевые «панельки», ушли в прошлое – были разрушены после перестройки. И эта технология вроде бы забылась. Но ваша компания в 2014 году взялась построить новый завод ИДСК (Иркутский домостроительный комбинат), который должен был возводить дома методом панельного и каркасного домостроения. Каковы перспективы у этой технологии в Иркутской области?

– В 2004 году мы привели на территорию области монолитное домостроение. Но оно недешевое – в условиях нашей сейсмики и климата. Железа в наших домах больше, чем у соседей, например, в Красноярске и Новосибирске. Зимой нам приходится круглосуточно прогревать бетон. И это тоже влияет на себестоимость. Отсюда появилась идея комбината – чтобы делать строительство массовым, нужно формировать дом в условиях цеха, а на стройплощадке его только собирать. Применение таких технологий, с учетом современных материалов, должно делать жилье доступным, быстровозводимым и при этом качественным. Недорогое строительство – это в первую очередь технологии. Москва начала раньше к этому подходить – в силу того, что у них изначально и ресурсов больше. Мы свой комбинат в Шелеховском районе начали году в 2014-м, а закончили в 2016-м.

Польза от этих комбинатов была осознана всеми – но уже после того, как все они были разрушены. Ближайший – в Омске, а дальше на восток нет ни одного. Те самые «сырые» процессы, которые зимой осложняются низкими температурами, проходят на заводе, под крышей обогреваемого цеха. Все делается на заводе, на стройку приезжает готовый конструктор. Мы и раньше говорили: строим 365 дней в году, а теперь к этому добавится еще и скорость. При обычном строительстве от покупки земли и проектирования до готового дома может пройти 3 года. При использовании новой технологии мы рассчитываем, что строительный цикл будет занимать несколько месяцев с поправкой на способ обшивки самого дома.

– Но для возведения подобных комбинатов нужна господдержка.

– Когда мы начинали ИДСК, то понимали, что нужна помощь государства. Но на тот момент у нас были достаточно сложные отношения с областной властью и на помощь рассчитывать не приходилось. Напротив, нам даже палки в колеса вставляли. Тогда нам перекрыли все банковское кредитование: мы получали ответы от банков, что кредитный комитет состоится, но потом оказывалось, что до него наши документы не доходили – их «топили» на уровне исполнителей.

Мы с идеей ИДСК начали носиться как с ребенком. Отправили разведчиков в Прибалтику, в Германию, по России – изучить опыт современных домостроительных комбинатов, потому что Европа так давно строит, их комбинаты роботизированы. По воле случая тогда мы не купили европейский завод: собирали оборудование от разных поставщиков – из Италии, Великобритании, но основное все же из России.

Мы построили комбинат, запатентовали конструктивные узлы, теперь улучшаем его, увеличиваем проходную мощность – мы понимаем, что нынешняя нас не устраивает ни по объему, ни по скорости. Три дома построили в Шелехове, часть жилого комплекса «Рекорд» из этих же конструкций. И сегодня у нас есть поддержка государства. Мы работаем с «Корпорацией развития Иркутской области».

– На какой объем строительства рассчитан Иркутский домостроительный комбинат и какова этажность возводимых домов?

– Наш рассчитан на 100-150 тысяч кв. м в год. Намерены строить девятиэтажное жилье, не выше – считаю, что территория позволяет нам «спуститься к земле».

– Сколько таких комбинатов нужно, чтобы закрыть нужду в жилье?

– Считайте сами: если мы будем выдавать по 150 тысяч кв. м в год, то нам понадобится 16 лет, чтобы заменить 2,5 миллиона квадратных метров. А за эти 16 лет у нас в области ветхого и аварийного жилья только прибавится. Конечно, нужны несколько таких комбинатов, благодаря им строительная отрасль сможет работать на замену жилого фонда. И это уже задача региона – обеспечить граждан безопасным жильем.

Состояние хрущевок приблизилось к критическому

Олег Севрюков. Фото с сайта irkobl.ru

Комментирует генеральный директор «Корпорации развития Иркутской области» Олег Севрюков:

– В Иркутской области насчитывается более 1,5 тысячи домов 335-й серии. Все они были построены в 60-70-е годы прошлого века без использования несущих конструкций. В какой-то мере это было оправдано, ведь предполагалось, что это жилье временное, простоит лет тридцать. Однако оно до сих пор используется, хотя, по оценкам экспертов, состояние большей части хрущевок уже приблизилось к критическому. И в общем-то недалек тот день, когда эти дома нужно будет сносить, а на их месте строить более комфортные и безопасные. Чтобы не решать эту проблему в одночасье, правительство региона при непосредственном участии «Корпорации развития» сделало несколько важных шагов. Одним из таких шагов стала поддержка инвестиционного проекта по модернизации и оптимизации действующего производства сборного железобетона АО «Иркутский домостроительный комбинат». На его реализацию Корпорация выделила 200 миллионов рублей. Еще 500 миллионов комбинат получил в одном из банков под гарантии Корпорации. В результате Иркутская область получила в залог все имущество завода и акции общей стоимостью более 1,5 миллиарда рублей. А это позволит реализовать проект независимо от финансового состояния заемщика.

Принимая решение, поддержать этот проект или нет, мы, безусловно, смотрели на критерии, которые обязательны для всех заявителей, – безубыточность, экологическая ответственность и т.п. Однако решающим аргументом стал тот факт, что технология каркасного домостроения позволит снизить стоимость квадратного метра жилья и увеличить темпы его строительства, а также подойти к решению проблемы ветхого и аварийного жилья и домов 335-й серии. Учитывая объемы реконструкции жилого фонда, про которые говорят эксперты, Иркутской области нужен не один такой комбинат, а два или три. Ведь плюсы каркасной технологии очевидны – это скорость возведения зданий, невысокая стоимость при высоком качестве, возможность строить круглогодично.




Партнеры