Огородные «студенты»
Выглядят они как очень большие коттеджи. Участки земли под ними зарегистрированы как «участки под ИЖС». Но внутри коттеджей – настоящая общественная, студенческая жизнь. Общая входная дверь, небольшой коридор, с обеих сторон которого – комнаты. Аренда в месяц приличная – такая же, как за однокомнатную квартиру: 10-12 тысяч рублей. Насчет цен хозяева коттеджей не стесняются: даже начинающие владельцы самостийных «хостелов» не хотят брать за свое жилье меньше 7 тысяч в месяц. В некоторых таких частных общежитиях в комнатах есть кровати, тумбочки и шкафы – по гостиничному принципу. Но чаще сдаются только квадратные метры, ограниченные голыми стенами.
А вокруг общежития – обычный огород. В лучшем случае в качестве благоустройства бывает газон и пара скамеек. И почти обязательно – специальное место под курение. Материалы, из которых строится такой чудо-дом, не всегда лучшие – чаще всего используется газобетон. Отделка минимальная, внешний вид – самый затрапезный. В общежитии могут жить от 10 до 30 человек. Иногда весь дом занимают родственники или земляки – как правило, с Кавказа или из Средней Азии. Но чаще всего «огородные студенты» не знакомы друг с другом – только здороваются при встрече.
В Ленинском районе Иркутска мы побывали в двух таких общежитиях. В частном секторе, среди старых деревенских домов и представительных коттеджей (это обычное соседство для таких районов) настоящим «грибком-боровиком» выглядит двухэтажное здание, обшитое сайдингом. Забор из профлиста, на больших воротах – надпись краской: «Не закрывать!» Весь двор занят автомобилями. Железная дверь с электронным замком. Комнаты, как выяснилось, все заняты. Жизнь во дворе – как возле обычной «хрущевки»: кто-то курит на улице, кто-то переговаривается, кто-то спешит по делам.
– Работаю в городе, но первую зарплату еще не получала, – на ходу отвечает на наши вопросы миловидная жиличка. – Жить здесь очень удобно: и автобусная остановка близко, и людей вокруг живет немного. Я всех знаю. Но мы как-то не общаемся...
Экономика должна быть экономной
В другом месте под общежитие недавно выстроено огромное здание. Жильцов еще нет, ведутся отделочные работы. Все делается аккуратно и добротно – как для себя. И поди спроси: зачем вам такой большой дом? Кто знает, сколько у владельца этого здания родственников? Или – сколько ему лично нужно комнат? Но соседи говорят уверенно: «Общежитие строят...» Модное слово «хостел» на этих улицах как-то не прижилось.
Экономика таких общежитий простая. Больше всего денег предприимчивые хозяева тратят на покупку участка. В этом бизнесе никто не обращает внимания на престижность улицы. Наоборот, под общежития иркутяне стараются выбрать участок поглуше – «чтобы не светиться лишний раз». Перед кем? В первую очередь – перед властями, перед налоговой. Но близость остановок транспорта важна чрезвычайно. Большинство клиентов, как правило, иногородние и работают не в этом районе – им важен удобный трафик.
Дальше – строительство. По цене выходит примерно столько же, сколько и участок. Рачительные хозяева стараются само здание возвести основательно, но сильно экономят на отделке.
Мы разговариваем с будущим домовладельцем Алексеем. С участком ему просто повезло – покупать не пришлось, достался от бабушки. Старый дом он уже снес, теперь копит деньги на грядущую весеннюю стройку. Что будет строить? Глупый вопрос.
– Я слышал, что раньше в Иркутске везде были такие «доходные дома», – застенчиво говорит Алексей. – Построил – и сдавай! За живые деньги. А где их еще можно заработать так просто?..
Дом-призрак на земле ИЖС
Юридических тонкостей в квартирном вопросе много. Особенно если ты строишь чрезвычайно многокомнатный дом на участке под ИЖС. И лучше других о них знают застройщики, закаленные многочисленными судебными процессами – и с властью, и со своими клиентами.
Сергей Чистяков построил в Иркутске несколько домов. Он не сдает комнаты, он пошел еще дальше в этом бизнесе: построил, привлекая деньги будущих жильцов, а потом как будто бы продал свои квадратные метры. Причем недорого: 1 миллион = 1-комнатная квартира. Самый известный объект Сергея находится в Октябрьском районе по адресу: ул. Красноярская, 1/1. Этот дом называют «дом-призрак» и даже собираются снести. Сам Чистяков вслух удивляется, каким образом государство вначале дало право собственности на это здание – ему, Сергею Чистякову, а позже в лице областного минимущества попыталось это право опротестовать. Вроде бы все просто: он хозяин, какой дом на арендованном участке захотел, такой и построил, а потом, может, дом ему большим показался или он собрался съехать на ПМЖ в другое место, поэтому дом продал, частями, ибо – очень уж большой. Граждане, купившие у Сергея жилье, уже несколько лет живут в доме, в своих долях-квартирах. Правда, документов у них на эти квартиры нет. И они, и Сергей надеются, что это – пока. И пока Сергей и насельники его дома погрязли в судах. Причем к Сергею у Стройнадзора и других организаций, а так же у граждан, связавшихся с ним, вагон претензий и вопросов. Сам застройщик однако не унывает.
– Мы все ждем закона, который бы постановил: если государство один раз признало право собственности, то в последующем оно уже не должно в нем сомневаться, – говорит Сергей Чистяков. – А в России после сочинской Олимпиады прокатилась волна сносов жилых домов и коммерческих строений, у которых были законные владельцы. Неужели в нашей стране два разных государства: одно дает и признает, а другое – отбирает и сносит?
– Как вы оцениваете новый иркутский тренд – общежитие на своем участке?
– Приведу пример. У вас есть собственный узаконенный дом, и вы – индивидуальный предприниматель, который исправно платит налоги. По закону ИП имеет право зарабатывать с помощью своей собственности. Допустим, в своем гараже вы открыли автосервис. Если вы продолжаете платить налоги, какой закон вы нарушаете? Другой пример: у вас 3-комнатная квартира, а две из трех комнат вы сдаете разным студентам. По сути это получается общежитие – почему вы не должны этого делать?.. Я нормально отношусь к частным общежитиям: их организаторы по крайней мере решают проблему с жильем, которая до сих пор остро стоит в стране. Конечно, важно, чтобы категория земли попадала под этот вид деятельности.
– А если не попадает?
– За нецелевое использование земли грозит штраф в 10 тысяч рублей. Могут быть вопросы по пожарной охране или рейды от санитарно-эпидемиологической службы. Но в начале стройки собственники обычно стараются все сделать по существующим нормам. Важнее всего здесь позиция местной администрации... Если чиновники в курсе и категорически против – будут проблемы. Правда, обычно после пяти лет разбирательств подобные дела уже не рассматриваются – за истечением срока давности.
Дом на Бородина все-таки не снесли
Собственники зданий «под общежития» стараются оформить их как нежилые помещения: меньше хлопот при проверках. А если кто и жил в «нежилом», то попробуй найди его и докажи! Правда, сделать прописку своим жильцам (или продать помещения как квартиры) в них будет уже невозможно.
Но не так просто и владельцам квартир в подобных чистяковскому «домах-призраках», даже тем, которые умудрились получить документы. Скандально известный иркутский дом по адресу Бородина, 45 от застройщика Кузнецова за многие годы так и не был снесен, хотя застройщика даже осудили на три года, правда, условно. А как снесешь, ведь заехали в дом на Бородина целых 70 семей.
Но жизнь в этом доме и тогда, и теперь не сахар. Здание построили с многочисленными нарушениями – без водопровода и вентиляционных шахт, с выгребной ямой на улице. Шесть лет назад прокуратура подала иск в суд с требованием снести этот самострой – в связи с угрозой жизни и здоровью новоселов. Но и сегодня дом стоит как ни в чем не бывало на своем месте, а люди продолжают в нем жить. Правда, большое количество квартир в нем теперь занимают непривередливые гастарбайтеры.
Все жильцы иркутских «домов-призраков», в том числе и в доме на Бородина, купились прежде всего на низкую стоимость метра. Но сегодня продать квартиры в этом доме очень сложно – даже по самой низкой цене. Покупают такую сомнительную недвижимость в первую очередь бывшие клиенты «огородных общежитий». Намаявшись в доходных домах, квартиранты легко попадают в руки горе-застройщиков. Хотя мечтают они конечно же не о полулегальной квартирке, а о своем собственном общежитии. Такой вот круговорот.
