«Высоту» подставили под невыполнимые условия

Экспертиза, проведенная экономистами БГУ, подтвердила, что строителей ввели в заблуждение

Скандал вокруг строительной компании «Высота» в Иркутске, за которую вступились ее дольщики, продолжается: компания не может получить от администрации Иркутска разрешение на введение домов в эксплуатацию, а дольщики - соответственно, заехать в свои квартиры. Эта ситуация наглядно показывает, насколько глубоки противоречия между городской властью и строительным бизнесом, возникшие по вине предыдущего мэра Виктора Кондрашова и его команды. Подобные проблемы приводят к социальным взрывам, уходу застройщиков с рынка и, как следствие, повышению цены на жилье. Тем более, что этот случай затрагивает самую болезненную для строителей региона тему – застройку старых районов областного центра, где требуется переселение горожан из ветхого и аварийного жилья.

Экспертиза, проведенная экономистами БГУ, подтвердила, что строителей ввели в заблуждение

Предыстория

Для того чтобы разобраться, кто прав, нужно вернуться назад во времени. Площадка на Пискунова начала застраиваться еще при мэре Владимире Якубовском. Именно тогда Якубовский предложил эту площадку «Высоте», хотя и опасался, что строители, столкнувшись со значительным количеством сноса и, естественно, с расселением жителей допотопных домов, сдадут позиции. Но дома были построены и была проведена большая подготовительная работа для возведения второй очереди.

Как рассказывает Николай Цырятьев, в 2013 году руководитель комитета по градостроительной политике Евгений Девочкин (администрация Виктора Кондрашова) предложил развивать оставшуюся территорию и пообещал помощь со стороны городской администрации. В том же 2013 году мэрией был объявлен аукцион на дальнейшее развитие этой территории по методике РЗТ (развитие застроенных территорий). Компания «Сибкомплектмонтаж», выигравшая аукцион, обратилась к «Высоте», поскольку именно «Высота» осваивала ближайшие участки: коммуникации, подъездные пути были уже готовы. «Высота» выкупила участки по хорошей коммерческой цене -- 2,5 га за 180 млн. рублей, то есть более 690 тысяч сотка.

Кот в мешке

К аукциону городская администрация должна была подготовить документацию, предоставить ТЭО – технико-экономическое обоснование. Это обоснование должно показывать реальный экономический эффект площадки. По федеральному законодательству застройщик, выходящий на исполнение договора РЗТ, должен получить с него прибыль и не должен иметь убытков. В случае если площадка имеет недостаточные показатели экономической эффективности, к реализации проекта присоединяется заинтересованное лицо – город.

Но с площадкой, о которой идет речь, что-то пошло не так. Сегодня даже те, кто выступает на стороне «Высоты» -- аппарат Уполномоченного по защите прав предпринимателей Иркутской области, Союз строителей, Минстрой Иркутской области, – предпочитают говорить об ошибке. Об ошибке специалиста, готовившего аукцион. Площадка по факту оказалась убыточной. И отвечать за эту «ошибку» вынуждена нынешняя городская власть – администрация Дмитрия Бердникова.

Давайте посмотрим, как произошла эта «ошибка», вызвавшая столь мощный общественный резонанс, и откуда ее корни.

Мы связались со специалистом, готовившим отчет об оценке рыночной стоимости права на заключение договора об РЗТ по этой площадке, который, по сути, и должен свидетельствовать о ее рентабельности. Это не работник мэрии, это привлеченный по договору профессиональный оценщик, не заинтересованное лицо. И мы задали ему вопрос о «Высоте». А в ответ получили ценное замечание куда более общего характера – не о том самом отчете, но о том, что сопутствует договорам РЗТ и аукционам.

-- Это обычная история: изначально никто не знает, сколько жилья реально можно будет построить на данной территории, все покупают кота в мешке. Строители приносят свои «хотелки», а потом все режется. Это всегда так делается – из-за нашего градостроительного кодекса. Здесь могут включиться и коррупционные схемы… Любой договор РЗТ – это абсолютно кабальные условия. Но там, где власть ответственна, где она любит свой строительный бизнес, как, например, в Москве, она помогает строителям – делает все экономические расчеты, заказывает исследования. У нас этого нет. Обратились ко мне как к специалисту, обладающему опытом расчетов таких проектов...

Город предоставил оценщику такие цифры, по которым и были сделаны расчеты. Но что это были за цифры? А цифры эти были особенные – они должны были показать проект не убыточным, а прибыльным. В отчете по представленным администрацией города цифрам все получалось очень красиво: и количество квадратов, предполагаемых к строительству - 53 тысячи, и цена за квадрат 40 000 рублей – для отселения граждан из аварийного жилья, и все было подведено так, что площадка в итоге выглядела выгодной для застройщика.

Однако на практике получалось следующее: чтобы снести все ветхое и аварийное жилье на этой территории, как того требует город, и не понести убытков, надо «посадить» 70 тысяч квадратных метров жилья на этот кусок земли. То есть на один гектар требовалось «посадить» 27 тысяч квадратов, тогда как не нарушая нормы можно возвести 14-15 тысяч, максимум -- 16 тысяч квадратов. В отчете было показано количество этажей – 19, тогда как в градостроительном плане – только 17. Так обрисовывает этот договор и расхождение в цифрах директор «Высоты» Николай Цырятьев. Чтобы строительство стало рентабельным, квартиры в этих домах нужно продавать по 60-65 тысяч за кв. м. Но это нереальная цена – завышенная, на которую и покупателя найти будет невозможно.

А сегодня получается, что строительная компания должна выложить дополнительно, себе в убыток, как минимум 220 миллионов на переселение людей из развалюх – потому что окончательная схема, предоставленная администрацией города в 2013 году, уже после аукциона, включала в себя также аварийные дома, стоящие на участке, где нельзя строить – за красными линиями. Вспомним слова оценщика о «хотелках» и «кабальных договорах». Мы задали ему вопрос:

-- Почему строители соглашаются на невыгодные условия?

-- А куда им деваться? Понимаете, строительная компания устроена как матрешка. У нее должно одновременно идти три задела: строительство на уровне проектирования, на уровне котлована и на уровне сдачи объекта. В противном случае произойдет кассовый разрыв. Но земель под строительство в Иркутске очень мало, строители вынуждены соглашаться. А сейчас, к примеру, выставляются РЗТ и на 20 соток -- на улице Поленова, там три дома. О чем здесь говорить?

Николай Цырятьев утверждает, что в данном конкретном случае тогдашний председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Девочкин, предлагая продолжить строительство на данном участке и обещая поддержку города, на самом деле подставил строительную компанию под заведомо невыполнимые условия, изменив границы участка и предложив для расчетов рентабельности некорректные данные. Возникает вопрос: зачем?

«Заказчик должен был осознавать…»

Руководство ООО «Сибкомплектмонтаж» (которое, собственно, выиграло аукцион -- и поручило «Высоте» построить на территории РЗТ дома) предложило городской администрации сесть за стол переговоров и решить проблему. Согласно одному из вариантов, предлагалось подвинуть красные линии и дать возможность застройщику возвести что-то еще -- чтобы заработать на снос ветхого жилья и переселить людей. Но администрация отвергла все варианты и ни на какие уступки не идет.

Однако проблему красных линий, за которыми нельзя строить, в иных случаях городские власти решали. Например, в отношении компании «Максстрой», строившей между улицами Сеченова, Бородина, Захарова в том же 2013 году, при том же главном архитекторе города: часть строительства, включающая подземные гаражи, детские площадки, перекинулась за красные линии, где строить нельзя. На плане застройки участка, которым занимается «Максстрой», мы обнаруживаем подпись Инны Кондратьевой, начальника Управления архитектуры Комитета по градостроительной политике Иркутска, официально заверенную печатью администрации города 27 февраля 2015 года. Она же подписывала документы «Высоты». Может быть, дело в том, что компания «Максстрой» принадлежит семье Девочкиных? Тем более что Евгений Девочкин на тот момент, при мэре Викторе Кондрашове, как раз возглавлял комитет по градостроительной политике, отвечающий за РЗТ и курировавший строителей. Инна Кондратьева была в его непосредственном подчинении. Значит, как говорится, «для друзей – все, а для врагов – закон»? Другими словами, двойные стандарты в администрации Виктора Кондрашова процветали. И вероятно, что для решения собственных проблем Евгений Девочкин не стеснялся использовать служебное положение, одновременно создавая проблемы для конкурентов.

Сегодня строители пошли за правдой к областным чиновникам. Гендиректор «СКМ» Шаронов обратился к главному архитектору области Екатерине Протасовой с просьбой дать экспертную оценку отчета об оценке рыночной стоимости права на заключение договора об РЗТ. Служба областного архитектора указала на несколько существенных деталей. Во-первых, на территории области не существует методики определения начальной цены предмета аукциона – поэтому спорный вопрос «при наличии пробела правового регулирования» можно решать в суде. Областная архитектура сочла возможным указать на то, что «правовой режим земельных участков определен не был», а на данной территории как раз и располагаются жилые дома, которые подлежат сносу, но участки под ними под застройку не выделяются. Права строителей нарушены, так как в территорию включены территории общего пользования – дорога. Областная архитектура обратила внимание и на то, что запрещается включать в РЗТ условия, «влекущие за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления». В общем, строителей поддержали.

В сентябре этого года строители обратились в БГУ – бывшую экономическую академию, а ныне университет, чтобы эксперты оценили отчет, доказали его несостоятельность. В качестве экспертов выступили кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления бизнесом БГУ Александр Беликов и профессор, завкафедрой Игорь Кородюк. Это исследование содержит весьма любопытные выводы, которые, в общем-то, должны были подсказать нынешним городским властям, что строители вовсе не «шишку качают», желая обогатиться за счет города.

Согласно результатам исследования, «эффективность проекта была доказана» -- оценщик просчитал «наличие положительного коммерческого эффекта» согласно цифрам, предоставленным заказчиком. Но в отчете заказчик «задал и согласовал неверные выходные параметры для оценки экономической эффективности проекта о развитии застроенных территорий: завысил рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, планируемого к строительству, завысил площади планируемых к строительству жилых и нежилых помещений, занизил цену реализации одного метра приобретаемого благоустроенного жилья для переселения жителей». И далее: «При использовании в расчетах достоверных входных данных… исполнитель должен был получить отрицательные значения, что не позволяет проводить аукцион». Учитывая этот факт, администрация могла проводить аукцион -- но только с участием доли органа местного самоуправления, как того требует Градостроительный кодекс.

На прямой вопрос: «Дает ли отчет заказчику понимание того, что площадка является проблемной, то есть очевидность невозможности выполнить требования по расселению всех 16 домов?» (включая и те, которые уже переселены, и те, которые переселить в настоящее время невозможно – прим. ред.) эксперты дали прямой ответ: «Заказчик (в данном случае Комитет по градостроительной политике под руководством Евгения Девочкина – прим. ред.) должен был осознавать невозможность исполнения победителем аукциона своих обязательств по договору в связи с отрицательной эффективностью проекта».

Вывод напрашивается сам собой: если тогдашняя администрация отчего-то была не в разуме, «не осознавала», то застройщик в этом определенно не виноват. И может быть, главной целью такой лукавой подготовки и такого лукавого проведения аукциона было устранение с помощью административных методов конкурента со строительного рынка? И для строительной компании были созданы такие условия, чтобы рано или поздно она просто разорилась и исчезла?..

Так не спросить ли нынешнему мэру Дмитрию Бердникову своих предшественников: отчего в важный документ закралась такая роковая «ошибка»? А затем провести полное служебное расследование, найти виноватых, призвать их к ответу и решить наконец вопрос с расселением людей из ветхого жилья за счет тех, кто строит в районе Сеченова-Бородина-Захарова. А дольщиков наконец пустить в их собственные квартиры.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру